Investigación: Cuando los listados de Airbnb en una ciudad aumentan, también aumentan los precios de alquiler
Por Kyle Barron, Edward Kung y Davide Proserpio
Ciencias económicas
Harvard Business Review
Hace solo unos años, la mayoría de los viajeros se hospedaban en hoteles. Airbnb cambió eso. A partir de 2018, la compañía ofrece más de 5 millones de propiedades, en más de 85,000 ciudades de todo el mundo, y su valor de mercado supera los $ 30 mil millones. Solo en 2017, los usuarios de Airbnb reservaron más de 100 millones de noches.
Pero, ¿qué significa el crecimiento y la popularidad de la empresa para las ciudades y los municipios donde opera? Según Airbnb, trae más dinero a estas ciudades, en forma de tarifas de alquiler y el dinero que los inquilinos gastan durante sus estancias. La compañía también señala que aproximadamente tres cuartas partes de sus listados no están en los barrios turísticos tradicionales, lo que significa que el dinero se destina a las comunidades que la industria hotelera suele ignorar.
Los críticos, por otro lado, han argumentado que las plataformas para compartir el hogar como Airbnb elevan el costo de vida para los inquilinos locales. No hay mucha evidencia que respalde esta afirmación de una manera u otra, aunque un estudio enfocado en Boston encontró que un aumento en los listados de Airbnb allí se asoció con un aumento en los alquileres. No es difícil ver por qué la idea podría ser más amplia: al facilitar los alquileres a corto plazo, Airbnb podría hacer que algunos propietarios cambien sus propiedades de alquileres a largo plazo, que están dirigidos a residentes locales, a alquileres a corto plazo , que están dirigidas a los visitantes. Las ciudades y pueblos tienen un suministro limitado de viviendas, por lo que este proceso elevaría las tasas de alquiler a lo largo del tiempo.
Debido a la evidencia empírica limitada, decidimos profundizar más. Los resultados de nuestro análisis están en un documento de trabajo. Comenzamos por recopilar datos de tres fuentes: (1) información orientada al consumidor, de Airbnb, sobre el conjunto completo de propiedades de Airbnb en los EE. UU. (Hay más de 1 millón) y los anfitriones que las ofrecen; (2) información a nivel de código postal, de Zillow, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en el mercado de bienes raíces en los Estados Unidos; y (3) datos a nivel de código postal de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, una encuesta en curso realizada por la Oficina del Censo de los EE. UU., que incluye ingresos medios por hogar, poblaciones, tasas de empleo y niveles de educación. Combinamos estas diferentes fuentes de información para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado de la vivienda.
Sin embargo, medir este impacto no es sencillo. El principal desafío es que el mercado de la vivienda, por supuesto, se ve afectado por factores distintos a Airbnb, como el gentrificación y las tendencias económicas. En nuestro estudio, controlamos estos factores y, además, utilizamos una técnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costos de la vivienda que se debe solo a los cambios en el suministro de Airbnb.
En términos simples, argumentamos que si un código postal es "turístico", lo que significa que tiene muchos restaurantes y bares, y si el conocimiento de Airbnb aumenta, lo que medimos utilizando el índice de búsqueda de Google para la palabra clave "Airbnb", entonces cualquier El aumento en el suministro de Airbnb en ese código postal probablemente se deba a un aumento en la demanda de alquileres a corto plazo a través de Airbnb, en lugar de las condiciones económicas locales.
Bajo este supuesto, mostramos que un aumento del 1% en los listados de Airbnb está asociado causalmente con un aumento del 0.018% en las tarifas de alquiler y un aumento del 0.026% en los precios de la vivienda. Si bien estos efectos pueden parecer muy pequeños, considere que el crecimiento promedio anual de Airbnb es de alrededor del 44%.
Esto significa que, en conjunto, el crecimiento en el intercambio de viviendas a través de Airbnb contribuye a aproximadamente una quinta parte del aumento anual promedio en alquileres de los Estados Unidos y aproximadamente una séptima parte del incremento anual promedio en los precios de la vivienda en los Estados Unidos. Por el contrario, los cambios demográficos anuales en el código postal y las tendencias generales de la ciudad contribuyen con alrededor de tres cuartos del crecimiento total de los alquileres y alrededor de tres cuartos del crecimiento total de los precios de la vivienda.
Estos resultados muestran que Airbnb tiene un impacto en el mercado de la vivienda. Sin embargo, no cuentan la historia completa de cómo está sucediendo. En nuestro estudio, presentamos dos resultados adicionales que ayudan a explicar la economía subyacente.
Primero, mostramos que los códigos postales con mayores tasas de ocupación de propietarios (la fracción de propiedades ocupadas por los mismos propietarios) se ven menos afectados por Airbnb. Esas tarifas son importantes porque los propietarios que cambian sus propiedades de alquileres a largo plazo a alquileres a corto plazo son aquellos que no viven en las casas que rentan. Los propietarios-ocupantes usan Airbnb, pero lo usan para alquilar sus habitaciones libres o quizás toda la casa mientras están fuera. Sin embargo, estos hogares aún están ocupados principalmente por un residente de larga duración (el propietario), por lo que no son los que se reasignan como alquileres a corto plazo a través de Airbnb.
En segundo lugar, presentamos pruebas de que Airbnb afecta el mercado de la vivienda a través de la reasignación de viviendas. Al observar las vacantes de vivienda, mostramos dos cosas sobre el suministro de Airbnb: se relaciona positivamente con la proporción de viviendas que están vacantes para uso estacional o recreativo, que es la forma en que la Oficina del Censo clasifica las casas que son parte del alquiler a corto plazo. mercado - y se correlacionó negativamente con la proporción de viviendas en el mercado para alquileres a largo plazo.
En conjunto, nuestros resultados son consistentes con la historia de que, debido a Airbnb, los propietarios ausentes están trasladando sus propiedades de los mercados de alquiler y venta a largo plazo al mercado de alquiler a corto plazo.
Los responsables de la formulación de políticas de todo el mundo están luchando por encontrar la mejor manera de regular las plataformas de intercambio de viviendas como Airbnb. Por un lado, estas plataformas les permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen más espacio del que necesitan. Por otro lado, los propietarios ausentes están reduciendo la oferta de vivienda, lo que, a su vez, aumenta el costo de vida para los inquilinos locales. De acuerdo con nuestros resultados, una forma de reducir este último efecto y al mismo tiempo conservar los beneficios de compartir la casa sería limitar la cantidad de casas que se pueden agregar al mercado de alquileres a corto plazo, y al mismo tiempo permitir que los propietarios ocupantes compartan su espacio adicional.
Kyle Barron es licenciado en economía por la UCLA y fue investigador de salud en la Oficina Nacional de Investigación Económica. Apasionado por contribuir al software de código abierto, Kyle desarrolló una interfaz para conectar a Stata y Jupyter que ha superado las 50,000 descargas.
Edward Kung es profesor asistente de economía en UCLA. Él está interesado en cómo la tecnología afecta los mercados de vivienda y los resultados económicos urbanos, y su trabajo ha aparecido en revistas revisadas por pares como American Economic Review y Journal of Urban Economics.
Davide Proserpio es profesor asistente de marketing en la Universidad del Sur de California. Está interesado en el impacto de las plataformas digitales en las industrias y mercados, y la mayor parte de su trabajo se centra en el análisis empírico de una variedad de compañías, incluidas Airbnb, TripAdvisor y Expedia.
Ciencias económicas
Harvard Business Review
Hace solo unos años, la mayoría de los viajeros se hospedaban en hoteles. Airbnb cambió eso. A partir de 2018, la compañía ofrece más de 5 millones de propiedades, en más de 85,000 ciudades de todo el mundo, y su valor de mercado supera los $ 30 mil millones. Solo en 2017, los usuarios de Airbnb reservaron más de 100 millones de noches.
Pero, ¿qué significa el crecimiento y la popularidad de la empresa para las ciudades y los municipios donde opera? Según Airbnb, trae más dinero a estas ciudades, en forma de tarifas de alquiler y el dinero que los inquilinos gastan durante sus estancias. La compañía también señala que aproximadamente tres cuartas partes de sus listados no están en los barrios turísticos tradicionales, lo que significa que el dinero se destina a las comunidades que la industria hotelera suele ignorar.
Los críticos, por otro lado, han argumentado que las plataformas para compartir el hogar como Airbnb elevan el costo de vida para los inquilinos locales. No hay mucha evidencia que respalde esta afirmación de una manera u otra, aunque un estudio enfocado en Boston encontró que un aumento en los listados de Airbnb allí se asoció con un aumento en los alquileres. No es difícil ver por qué la idea podría ser más amplia: al facilitar los alquileres a corto plazo, Airbnb podría hacer que algunos propietarios cambien sus propiedades de alquileres a largo plazo, que están dirigidos a residentes locales, a alquileres a corto plazo , que están dirigidas a los visitantes. Las ciudades y pueblos tienen un suministro limitado de viviendas, por lo que este proceso elevaría las tasas de alquiler a lo largo del tiempo.
Debido a la evidencia empírica limitada, decidimos profundizar más. Los resultados de nuestro análisis están en un documento de trabajo. Comenzamos por recopilar datos de tres fuentes: (1) información orientada al consumidor, de Airbnb, sobre el conjunto completo de propiedades de Airbnb en los EE. UU. (Hay más de 1 millón) y los anfitriones que las ofrecen; (2) información a nivel de código postal, de Zillow, sobre las tarifas de alquiler y los precios de la vivienda en el mercado de bienes raíces en los Estados Unidos; y (3) datos a nivel de código postal de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, una encuesta en curso realizada por la Oficina del Censo de los EE. UU., que incluye ingresos medios por hogar, poblaciones, tasas de empleo y niveles de educación. Combinamos estas diferentes fuentes de información para estudiar el impacto de Airbnb en el mercado de la vivienda.
Sin embargo, medir este impacto no es sencillo. El principal desafío es que el mercado de la vivienda, por supuesto, se ve afectado por factores distintos a Airbnb, como el gentrificación y las tendencias económicas. En nuestro estudio, controlamos estos factores y, además, utilizamos una técnica conocida como variables instrumentales para aislar la parte de los costos de la vivienda que se debe solo a los cambios en el suministro de Airbnb.
En términos simples, argumentamos que si un código postal es "turístico", lo que significa que tiene muchos restaurantes y bares, y si el conocimiento de Airbnb aumenta, lo que medimos utilizando el índice de búsqueda de Google para la palabra clave "Airbnb", entonces cualquier El aumento en el suministro de Airbnb en ese código postal probablemente se deba a un aumento en la demanda de alquileres a corto plazo a través de Airbnb, en lugar de las condiciones económicas locales.
Bajo este supuesto, mostramos que un aumento del 1% en los listados de Airbnb está asociado causalmente con un aumento del 0.018% en las tarifas de alquiler y un aumento del 0.026% en los precios de la vivienda. Si bien estos efectos pueden parecer muy pequeños, considere que el crecimiento promedio anual de Airbnb es de alrededor del 44%.
Esto significa que, en conjunto, el crecimiento en el intercambio de viviendas a través de Airbnb contribuye a aproximadamente una quinta parte del aumento anual promedio en alquileres de los Estados Unidos y aproximadamente una séptima parte del incremento anual promedio en los precios de la vivienda en los Estados Unidos. Por el contrario, los cambios demográficos anuales en el código postal y las tendencias generales de la ciudad contribuyen con alrededor de tres cuartos del crecimiento total de los alquileres y alrededor de tres cuartos del crecimiento total de los precios de la vivienda.
Estos resultados muestran que Airbnb tiene un impacto en el mercado de la vivienda. Sin embargo, no cuentan la historia completa de cómo está sucediendo. En nuestro estudio, presentamos dos resultados adicionales que ayudan a explicar la economía subyacente.
Primero, mostramos que los códigos postales con mayores tasas de ocupación de propietarios (la fracción de propiedades ocupadas por los mismos propietarios) se ven menos afectados por Airbnb. Esas tarifas son importantes porque los propietarios que cambian sus propiedades de alquileres a largo plazo a alquileres a corto plazo son aquellos que no viven en las casas que rentan. Los propietarios-ocupantes usan Airbnb, pero lo usan para alquilar sus habitaciones libres o quizás toda la casa mientras están fuera. Sin embargo, estos hogares aún están ocupados principalmente por un residente de larga duración (el propietario), por lo que no son los que se reasignan como alquileres a corto plazo a través de Airbnb.
En segundo lugar, presentamos pruebas de que Airbnb afecta el mercado de la vivienda a través de la reasignación de viviendas. Al observar las vacantes de vivienda, mostramos dos cosas sobre el suministro de Airbnb: se relaciona positivamente con la proporción de viviendas que están vacantes para uso estacional o recreativo, que es la forma en que la Oficina del Censo clasifica las casas que son parte del alquiler a corto plazo. mercado - y se correlacionó negativamente con la proporción de viviendas en el mercado para alquileres a largo plazo.
En conjunto, nuestros resultados son consistentes con la historia de que, debido a Airbnb, los propietarios ausentes están trasladando sus propiedades de los mercados de alquiler y venta a largo plazo al mercado de alquiler a corto plazo.
Los responsables de la formulación de políticas de todo el mundo están luchando por encontrar la mejor manera de regular las plataformas de intercambio de viviendas como Airbnb. Por un lado, estas plataformas les permiten a los propietarios ganar dinero cuando tienen más espacio del que necesitan. Por otro lado, los propietarios ausentes están reduciendo la oferta de vivienda, lo que, a su vez, aumenta el costo de vida para los inquilinos locales. De acuerdo con nuestros resultados, una forma de reducir este último efecto y al mismo tiempo conservar los beneficios de compartir la casa sería limitar la cantidad de casas que se pueden agregar al mercado de alquileres a corto plazo, y al mismo tiempo permitir que los propietarios ocupantes compartan su espacio adicional.
Kyle Barron es licenciado en economía por la UCLA y fue investigador de salud en la Oficina Nacional de Investigación Económica. Apasionado por contribuir al software de código abierto, Kyle desarrolló una interfaz para conectar a Stata y Jupyter que ha superado las 50,000 descargas.
Edward Kung es profesor asistente de economía en UCLA. Él está interesado en cómo la tecnología afecta los mercados de vivienda y los resultados económicos urbanos, y su trabajo ha aparecido en revistas revisadas por pares como American Economic Review y Journal of Urban Economics.
Davide Proserpio es profesor asistente de marketing en la Universidad del Sur de California. Está interesado en el impacto de las plataformas digitales en las industrias y mercados, y la mayor parte de su trabajo se centra en el análisis empírico de una variedad de compañías, incluidas Airbnb, TripAdvisor y Expedia.
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