Doxa 1989

El mercado inmobiliario comercial de Estados Unidos se encamina hacia una crisis

En los próximos dos años vencerán más de un billón de dólares en préstamos. Así pueden protegerse las empresas.

Por Dana M. Peterson

Finanzas corporativas

Harvard Business Review

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Resumen. Los riesgos de que los bancos comerciales estadounidenses estén sobreexpuestos al sector inmobiliario comercial se han intensificado a medida que la pandemia mundial trastocó las suposiciones económicas de larga data de una inflación perpetuamente moderada, tasas de interés bajas y trabajo en la oficina. Un análisis de The Conference Board sugiere que en los próximos dos años vencerán más de un billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, y un número cada vez mayor de bancos, en su mayoría bancos regionales y comunitarios, corren el riesgo de no tener suficientes reservas de capital. Los ejecutivos deberían tomar medidas ahora (como examinar las relaciones bancarias, extender los vencimientos de la deuda y asegurar un capital de trabajo adecuado) para mitigar las posibles consecuencias.

Los bancos estadounidenses se enfrentan a un ajuste de cuentas: en los próximos dos años vencerán más de un billón de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales, según cálculos de The Conference Board basados ​​en datos de MSCI Real Assets . Las instituciones con exposiciones más concentradas, reservas de capital insuficientes y líneas de rescate limitadas por parte de instituciones más grandes o reguladores enfrentan pérdidas significativas.

El daño podría hacer metástasis y convertirse en una crisis financiera en toda regla si decenas o incluso cientos de bancos comerciales pequeños y medianos quiebran simultáneamente. En el peor de los casos, podría producirse un contagio a otras economías y a desiertos bancarios en todo Estados Unidos.

Mientras la Reserva Federal mantenga elevadas las tasas de interés y los riesgos de los bienes raíces comerciales se agraven con la caída de los valores inmobiliarios, las empresas seguirán experimentando condiciones de financiamiento restrictivas. No obstante, los ejecutivos pueden tomar medidas para mitigar las consecuencias, como examinar las relaciones bancarias, extender los vencimientos de la deuda y asegurar un capital de trabajo adecuado.

¿Cómo llegamos aquí?

Los riesgos de que los bancos comerciales estadounidenses estén sobreexpuestos a los bienes raíces comerciales se han intensificado a medida que la pandemia global trastocó supuestos económicos largamente sostenidos: inflación perpetuamente moderada, tasas de interés bajas y trabajo en la oficina.

La situación se ve agravada por los costos de gestión de los bienes raíces comerciales (incluidas las primas de seguros, la mano de obra y los precios de la energía), que se han disparado. El envejecimiento de la población estadounidense está alimentando la escasez de mano de obra, lo que obliga a aumentar los salarios a medida que las empresas intentan atraer y retener talento. Además, los desastres naturales están aumentando las primas de seguros de propiedad, y las redes eléctricas obsoletas y la transición energética desigual están aumentando los costos de la energía en los edificios.

Se avecinan problemas

Cientos de bancos tienen en sus libros una cantidad descomunal de préstamos a bienes raíces comerciales en relación con su capital. Los bancos pequeños (activos de 100 millones a 1.000 millones de dólares) y los bancos medianos (activos de 1.000 millones a 10.000 millones de dólares) tienen valores de préstamos a bienes raíces comerciales que superan con creces los niveles de capital basados ​​en el riesgo, con un 158% y un 228%, respectivamente, según los cálculos de The Conference Board utilizando datos de los Informes Financieros Institucionales de la FDIC. Esto se compara con el 142% de los bancos grandes (activos de 10.000 millones a 250.000 millones de dólares) y el 56% de los bancos más grandes (activos superiores a 250.000 millones de dólares). Los bancos más pequeños (activos inferiores a 100 millones de dólares) conceden pocos de esos préstamos.

A medida que los valores de las propiedades inmobiliarias comerciales caen y el servicio de la deuda de los préstamos asociados se acumula, los prestatarios se vuelven morosos o incumplen sus pagos. La proporción de estos préstamos que no cumplen con los pagos aumentó más del doble (del 0,54 % al 1,25 %) en los seis trimestres posteriores al mínimo del ciclo del tercer trimestre de 2022, según datos compilados por BankRegData.com y la FDIC. Compárese esto con la tasa de apenas el 0,87 % seis trimestres después del mínimo del ciclo, en el segundo trimestre de 2006, que precedió a la Gran Recesión de 2008-2009.

Sin embargo, solo los bancos más grandes están informando aumentos en los préstamos morosos y las cancelaciones (es decir, las pérdidas). Los incumplimientos informados de préstamos comerciales superiores a 90 días han aumentado de menos del 1% a mediados de 2022 al 3% a principios de 2024 para los bancos más grandes, mientras que los informes de morosidad para todos los demás bancos se mantienen cerca del 1%, según los cálculos de The Conference Board utilizando datos de los Informes Financieros Institucionales de la FDIC. (En comparación, las tasas de morosidad alcanzaron el 5% en 2010 a raíz de la Gran Recesión de 2008-2009).

Mientras tanto, las pérdidas por préstamos inmobiliarios comerciales de los bancos más grandes se dispararon al 0,6% a principios de 2024, mientras que otros bancos informan pérdidas prácticamente nulas. En comparación, dichas pérdidas superaron el 1,4% en 2010.

La razón de estos comportamientos diferentes es que los bancos más grandes enfrentan un mayor escrutinio regulatorio y se les exige que mantengan mayores reservas de capital, lo que les permite liquidar y cancelar con mayor rapidez los préstamos en mora. Las instituciones financieras más pequeñas y medianas (muchas de ellas bancos regionales y comunitarios) evidentemente no están reduciendo las pérdidas de los préstamos inmobiliarios comerciales, pero pueden estar gestionando las tensiones de manera diferente.

Es probable que estas instituciones estén adoptando conductas de “extensión y simulación” que alargan los vencimientos de los préstamos con la esperanza de que las valoraciones de las propiedades se recuperen en el futuro. También pueden estar tratando de ampliar los colchones de capital mediante fusiones y adquisiciones con instituciones financieras de tamaño similar o mayor.

¿Qué podría desencadenar una crisis en el sector inmobiliario comercial?

La captación simultánea de capital por parte de varios bancos en problemas resultaría un desafío y podría ser desestabilizadora para el sistema bancario estadounidense. Cualquier indicio de ello podría provocar una fuga masiva de depositantes (es decir, corridas bancarias), lo que generaría una repetición del pánico de marzo de 2023 en los mercados financieros mundiales, cuando solo tres bancos estadounidenses se vieron presionados. La banca digital ha acelerado la velocidad a la que podrían producirse estas corridas.

El tiempo se agota para los bancos que demoran el reconocimiento de las pérdidas de los préstamos inmobiliarios comerciales, y el momento de las repercusiones en los mercados financieros (que podrían comenzar a finales de este año) podría coincidir con un período vulnerable para la economía. El Conference Board espera que el crecimiento del PIB real de Estados Unidos sea más débil, la tasa de desempleo ligeramente más alta y las tasas de interés aún estén cerca de los picos de varias décadas, cuando una cascada de bancos comience a informar pérdidas.

Otros factores desencadenantes de una crisis de bienes raíces comerciales podrían incluir una recesión en Estados Unidos, tasas de interés que se mantengan más altas durante más tiempo de lo esperado y/o una conmoción en el mercado financiero debido a una crisis fiscal (por ejemplo, el inminente techo de la deuda de enero de 2025) que impulse a los inversores a exigir una mayor compensación por el riesgo crediticio en forma de mayores rendimientos.

Las posibles consecuencias

A medida que estas pérdidas por préstamos comienzan a acumularse, un número cada vez mayor de bancos (en su mayoría bancos regionales y comunitarios) corren el riesgo de no tener suficientes reservas de capital. Una pérdida del 10% en préstamos a bienes raíces comerciales dejaría a más de 100 bancos, en su mayoría pequeños y medianos, que representan casi 700 mil millones de dólares en activos, subcapitalizados. Una pérdida del 20% dejaría a más de 900 bancos subcapitalizados, incluidos algunos bancos más grandes.

La calidad de los activos inmobiliarios de los bancos influirá en gran medida en el alcance de dichas pérdidas. Es probable que los bancos con exposición a propiedades de clase A tengan un mejor desempeño debido a la menor cantidad de vacantes. Las propiedades de clase C más antiguas y de menor calidad en las áreas metropolitanas más afectadas pueden experimentar más vacantes debido al aumento de la demanda de edificios de clase A más nuevos y renovados. Como pocas propiedades cambian de manos, es difícil para los tasadores asignar valores a las propiedades, lo que solo complica las estimaciones de pérdidas crediticias.

Es poco probable que la Reserva Federal, la FDIC y un consorcio de los bancos más grandes puedan rescatar a la vez a cientos de bancos comerciales en problemas. Los bancos más grandes y mejor capitalizados podrían mostrarse reacios a adquirir los activos de instituciones financieras más pequeñas con pérdidas considerables en el sector inmobiliario comercial, especialmente si hay pocas sinergias operativas o geográficas, mientras que los reguladores pueden optar por no intervenir.

Los funcionarios de la Reserva Federal han indicado que una crisis de bienes raíces comerciales probablemente conducirá a quiebras bancarias. La quiebra simultánea de varios bancos podría ser catastrófica para el sistema financiero. No obstante, los responsables de las políticas y los reguladores pueden estar preocupados por la posibilidad de que las inyecciones de liquidez de la Reserva Federal y la FDIC puedan alentar una toma excesiva de riesgos por parte de los bancos en el futuro, lo que justificaría una estrategia más cautelosa.

La profundidad, amplitud y duración de una crisis

Los problemas acelerados por la pandemia en el mercado inmobiliario comercial podrían tardar más de una década en resolverse.

El aumento de las vacantes de espacio de oficina vinculadas al trabajo remoto e híbrido podría extender las caídas de precios y profundizar las pérdidas para los prestamistas en este espacio. La mayoría de los espacios de oficina vacíos o infrautilizados son demasiado costosos para convertirlos en viviendas u otros usos y requerirán concesiones de precios más profundas. Como los contratos de alquiler pueden extenderse hasta 10 años antes de que deban renovarse, el mercado de espacios de oficina puede tardar años en despejarse.

Cabe destacar que el fuerte aumento de las tasas de interés ha provocado que todos los subtipos de propiedades comerciales, no solo las oficinas, pierdan valor. De hecho, los precios de las propiedades comerciales ya han caído un 21% desde su pico de mediados de 2022, según Green Street , una firma de análisis de bienes raíces comerciales, y podrían llegar a disminuir un 35%.

Preparando a las empresas para la tormenta del sector inmobiliario comercial

Las corporaciones deberían prepararse para un período prolongado de normas crediticias estrictas, costos de endeudamiento elevados y posibles cortes de liquidez en el mercado, mientras los bancos trabajan para resolver los desafíos del sector inmobiliario comercial. Los gerentes corporativos prudentes deberían extender los vencimientos de sus deudas y agregar un colchón de liquidez en efectivo, ahora.

Incluso si la Fed crea una nueva facilidad de liquidez para aliviar la presión inducida por los bienes raíces comerciales en el sistema financiero, los diferenciales de rendimiento de la deuda corporativa probablemente se ampliarían, lo que elevaría el costo del capital. La liquidez también podría volverse escasa, especialmente a medida que los bancos descubran deterioros en los préstamos a los bienes raíces comerciales y reconozcan pérdidas.

Las empresas deben mantener un conjunto diverso de instrumentos financieros de fácil acceso y con características adecuadas para cada empresa en particular, y deben medir y mantener constantemente niveles adecuados de liquidez para todas las clases de activos que poseen y dedicar personal interno a ejecutar estas operaciones.

Las empresas deben contar con múltiples fuentes de liquidez, en caso de que la liquidez del mercado financiero se agote o su institución financiera principal quiebre. Las empresas deben revisar todas las relaciones bancarias y estar al tanto de los términos y límites asociados con cualquier retiro de liquidez de sus líneas de crédito. Las empresas con cuentas de depósito en bancos con altas concentraciones de préstamos inmobiliarios deben tener especialmente en cuenta los requisitos de liquidez y los límites del seguro de depósitos de la FDIC.

Es importante que los administradores corporativos conozcan las disposiciones que permiten a sus instituciones financieras transferir los activos de los depositantes a terceros para su gestión. En tales casos, los ejecutivos deben conocer las salvaguardas que tienen sus bancos en caso de que los administradores de activos externos se vean en apuros.

Por último, las empresas deberían controlar la exposición al riesgo de liquidez de sus principales contrapartes, incluidas filiales, proveedores, clientes con líneas de crédito, acreedores y deudores. Si bien estas medidas son costosas, pueden significar la diferencia entre la supervivencia y la extinción cuando llegue el momento de rendir cuentas en el mercado inmobiliario comercial.

Nota del autor: Kurt Reiman, ex economista senior de The Conference Board, contribuyó con algunas de las ideas mencionadas en este artículo.

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Dana M. Peterson es economista jefe de The Conference Board y líder del Centro de Economía, Estrategia y Finanzas de la organización.