Cómo los bancos pueden evitar una repetición de la crisis de ejecuciones hipotecarias del 2008
Por Michael Olenick
Derecho empresarial
Harvard Business Review
Los propietarios estadounidenses están luchando por mantenerse al tanto de sus hipotecas, y es probable que el problema empeore. Según la firma de datos inmobiliarios Black Knight, 4,6 millones de propietarios de viviendas estadounidenses tenían algún tipo de impago al 16 de junio, lo que representa el 8,7% de todas las hipotecas.
Si hay precedentes, en muchos casos es poco probable que los prestamistas hipotecarios vean gran parte del dinero que han prestado. He identificado un prestatario hipotecario en ejecución hipotecaria que no ha realizado un pago hipotecario en más de 13 años. Este prestatario obtuvo un préstamo hipotecario de $ 342,165.10 e hizo su último pago en agosto de 2006. A partir de abril de 2020, todavía viven en su casa y no parece que vayan a ningún lado.
El préstamo de este prestatario, en el que se realizó al menos un primer pago en algún momento, se incluyó con otros 6,911 préstamos en un fideicomiso llamado Carrington 2006-NC1, según los datos del informe de remesas de Carrington 2006-NC1 de marzo de 2020 disponible en Wells Fargo Securities Enlace. El mismo paquete de préstamos enumera varias casas como "Propiedad de bienes raíces" o REO para abreviar. Estas son casas de propiedad de bancos que fueron embargadas. Como grupo, tienen un déficit real actual que es más alto que el valor principal original del préstamo. Es decir, los inversores que financiaron estos préstamos están perdiendo más dinero que la cantidad que realmente prestaron.
Si esto parece imposible, piénselo de nuevo. En un momento posterior a la crisis de 2008-09, la severidad de pérdida promedio de los préstamos de alto riesgo (el monto perdido como proporción del monto del préstamo) fue del 73%. Preste $ 250,000 y, eventualmente, recupere un promedio de $ 67,500. Las severidades de pérdida superiores al 100% no fueron infrecuentes. En estos casos, en realidad le estaba costando a algunos inversores, confiando en el trabajo realizado por los administradores, más para recuperar las casas y luego venderlas de lo que hubiera costado solo para regalarlas.
Con el aumento inminente de los problemas de los préstamos hipotecarios, los bancos deben evitar volver a meterse en el mismo tipo de problemas. La buena noticia es que pueden, gracias a un concepto que cada estudiante de derecho aprende en su clase de contratos de primer año: mitigación.
Incumplimiento de contratoEl derecho consuetudinario exige que las empresas mitiguen un incumplimiento de contrato. Para comprender esta idea, imagine que es un contratista principal que construye una casa y ha subcontratado a alguien para cavar un hoyo para la fundación en dos días por $ 2,000. El trabajador subcontratado cava la mitad del hoyo en un día y luego desaparece. Usted es muy consciente de que si el agujero no se termina, otros trabajadores subcontratados se presentarán para trabajar en la base, lo que no podrán hacer. Esta demora se reducirá a otros trabajadores, lo que significa que cualquier demora en completar el hoyo podría terminar costándole mucho dinero.
En lugar de permitir que se acumulen estos costos, como contratista tiene la obligación legal de mitigar el incumplimiento, para asegurarse de que cueste la menor cantidad posible. En este caso, eso significa encontrar un reemplazo para terminar rápidamente el hoyo. Entonces tiene derecho a recuperarse de la primera persona, que abandonó el trabajo, las cantidades realmente perdidas. Si deliberadamente o negligentemente demora la búsqueda del reemplazo, no puede recuperar los costos adicionales en los que incurra como resultado.
Mitigar la pérdida es un requisito legal y también es una buena práctica comercial. Incluso si tiene el derecho legal de recuperar más de su excavadora de pozos perdidos, existe una buena posibilidad de que no lo tengan. Y el sistema judicial quiere evitar ser bombardeado con litigantes que esperan una ganancia inesperada en caso de incumplimiento. La ley prefiere que encuentre a alguien más para hacer el trabajo y luego regrese por la cantidad real de daños y nada más.
Para una lección objetiva de por qué es una buena idea, veamos la experiencia de Bank of America.
El caso de todo el paísEl Bank of America compró Countrywide Mortgage justo cuando la crisis financiera estaba cobrando fuerza, en enero de 2008. Countrywide era conocido por originar agresivamente préstamos hipotecarios subprime y Alt-A, involucrando prácticas que al menos un jurado determinó posteriormente que constituían fraude absoluto. Después de la adquisición, el Banco de América terminó previsiblemente con una colección de préstamos terribles.
Al principio, el Bank of America reconoció que muchos de sus préstamos hipotecarios adquiridos estaban en dificultades y declaró un "objetivo de mantener a los prestatarios hipotecarios en dificultades en sus hogares cuando sea posible". El banco consideraba las hipotecas como un "producto de relación", una adquisición estratégica que permitiría a los "clientes" de Countrywide "obtener acceso a un amplio conjunto de productos de consumo, incluidas tarjetas de crédito y servicios de depósito".
Las actitudes cambiaron muy rápidamente, a medida que los préstamos hipotecarios de Countrywide comenzaron a incumplirse en cantidades cada vez mayores. Esto inició un círculo vicioso de ejecuciones hipotecarias cada vez mayores que causaron valores más bajos de las viviendas a medida que las casas embargadas fueron subastadas. Para demostrar que no sería un toque suave, Bank of America, como muchos otros prestamistas hipotecarios, comenzó a recuperar agresivamente la garantía de los prestatarios hipotecarios morosos, sus casas, contratando bufetes de abogados especializados en litigios de alto costo y bajo costo para actuar como sus agentes.
No pasó mucho tiempo antes de que los abogados de los consumidores se dieran cuenta de que las originaciones caóticas de préstamos combinadas con demandas preparadas a toda prisa presentaban la oportunidad de defender efectivamente las demandas de ejecución hipotecaria presentadas por los prestamistas hipotecarios al retrasar una recuperación o forzar una renegociación de la obligación subyacente. Los abogados contratados por los acusados en estos casos pronto encontraron patrones cuestionables en los procedimientos de originación y ejecución hipotecaria, incluso fraude total (se descubrieron múltiples casos en los que los asesores de préstamos de Countrywide aconsejaron a los posibles prestatarios que falsificaran sus solicitudes de hipoteca). La pelea estaba en curso entre Bank of America y los nuevos clientes que esperaban traer al redil con la adquisición de Countrywide.
El Tribunal de Opinión PúblicaUna compañía del tamaño de Bank of America ciertamente puede litigar una cantidad razonable de demandas a la vez, pero el gran volumen rápidamente se volvió abrumador con cientos de miles de casos concurrentes. En Florida, donde las demandas son obligatorias para recuperar una casa, los bancos presionaron para que los jueces retirados presidieran la ola de litigios. En lo que se llama audiencias de juicio sumario, informalmente conocido como el "expediente de cohetes", los abogados de ejecuciones hipotecarias literalmente alinearon a los acusados ante los jueces para audiencias de un minuto.
Bank of America pronto se enfrentó a una pesadilla logística y de reputación. La publicación 24/7 Wall St. calificó a Bank of America como la compañía más odiada en los Estados Unidos. Los artículos de noticias relataron casos en los que las firmas de abogados de alto volumen mezclaron archivos e intentaron recuperar casas que el banco no poseía, al menos una de las cuales no tenía una hipoteca. Solo en 2011, el Bank of America perdió $ 11,2 mil millones en valor de marca al gastar $ 4 mil millones incrementales en servicios de préstamos.
Además del daño a la reputación y el aumento de los costos operativos, el Bank of America pagó $ 11.8 mil millones en el histórico Acuerdo Hipotecario Nacional de $ 26 mil millones de 2012 por abusos de ejecución hipotecaria, el tercer acuerdo más grande en la historia de los Estados Unidos. En 2013, el banco pagó $ 10.3 mil millones a Fannie Mae por préstamos pobres que Countrywide vendió a la agencia. Más tarde, en 2014, pagarían $ 16.65 mil millones adicionales en multas relacionadas con el fraude, incluidos $ 5 mil millones destinados a ayudar a los consumidores con dificultades.
Al anunciar el acuerdo de 2012, el presidente Obama señaló: "En muchos casos, [los representantes bancarios] ni siquiera verificaron que estas ejecuciones hipotecarias fueran realmente legítimas. Algunas de las personas que contrataron para procesar ejecuciones hipotecarias usaron firmas falsas en documentos falsos para acelerar el proceso de ejecución hipotecaria. Algunos de ellos no leyeron lo que estaban firmando en absoluto. Tenemos que pensar en eso. Trabajas y ahorras toda tu vida para comprar una casa. Ahí es donde crías a tu familia. Ahí es donde se forman los recuerdos de tus hijos. Esa es tu apuesta, tu reclamo sobre el sueño americano. Y la persona que firma el documento no puede tomar el tiempo suficiente para asegurarse de que la ejecución hipotecaria sea legítima ".
Finalmente, el Bank of America reconoció que era imposible administrar un negocio de consumo mientras enajenaba a cientos de miles de personas. Silenciosamente se volcaron hacia un enfoque más colaborativo, cancelando una enorme cantidad de capital y bajando las tasas de interés, y sus costos disminuyeron mientras su reputación y el precio de las acciones aumentaron, más del doble entre 2012 y 2014. Los problemáticos "prestatarios" en todo el país se convirtieron en los "clientes" potencialmente rentables que el banco adquirió originalmente. Los banqueros intentaron encontrar resultados que funcionaran tanto para el banco como para sus clientes en lo que era una situación ciertamente mala.
Hay varias explicaciones posibles de por qué los ejecutivos de Bank of America decidieron no trabajar con los clientes de Countrywide para mitigar las pérdidas. Para comenzar, el concepto de "riesgo moral" está profundamente arraigado entre los banqueros, que temen que el hecho de ser fácil con los incumplimientos solo alentará a otros prestatarios a incumplir. (Fue, no lo olvidemos, el miedo al riesgo moral lo que impidió que la Fed y el Tesoro de EE. UU. Prepararan un paquete de rescate para Lehman).
Las políticas gubernamentales también pueden haber jugado un papel en la respuesta a la última crisis. Por ejemplo, las entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) propiedad de los Estados Unidos, Fannie Mae y Freddie Mac, alentaron encarecidamente a los bancos a utilizar bufetes de abogados de ejecución hipotecaria preaprobados, al menos uno de los cuales fue dirigido por un abogado que finalmente fue inhabilitado debido a prácticas de ejecución hipotecaria de mala calidad. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) sufrió una supervisión deficiente y los prestatarios se encontraron habitualmente en una ejecución hipotecaria después de intentar modificar un préstamo. Finalmente, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) no permitió reducciones de capital, ya que se reconoció como una herramienta a veces vital en la mitigación efectiva de pérdidas, hasta 2016.
***
Cualquiera sea la explicación de los errores del Bank of America, y de muchas otras instituciones financieras también, una cosa está clara: no podemos permitirnos una repetición. Con decenas de millones de personas desempleadas y morosidades de préstamos más altas que nunca, una futura ronda de incumplimientos mucho más numerosos parece inevitable. Y si vemos otra gran ronda de valores predeterminados, recordemos que hacer las cosas de la manera difícil no funcionó bien para nadie la última vez. Esta vez, los prestamistas harían bien en poner el principio de mitigación por encima del riesgo moral. Esperemos que se hayan aprendido las lecciones de Countrywide.
Si nuestro contenido gratuito lo ayuda a enfrentar estos desafíos, considere suscribirse a HBR. Una compra por suscripción es la mejor manera de apoyar la creación de estos recursos.
Michael Olenick es miembro ejecutivo del INSEAD Blue Ocean Strategy Institute en Francia.
Derecho empresarial
Harvard Business Review
Los propietarios estadounidenses están luchando por mantenerse al tanto de sus hipotecas, y es probable que el problema empeore. Según la firma de datos inmobiliarios Black Knight, 4,6 millones de propietarios de viviendas estadounidenses tenían algún tipo de impago al 16 de junio, lo que representa el 8,7% de todas las hipotecas.
Si hay precedentes, en muchos casos es poco probable que los prestamistas hipotecarios vean gran parte del dinero que han prestado. He identificado un prestatario hipotecario en ejecución hipotecaria que no ha realizado un pago hipotecario en más de 13 años. Este prestatario obtuvo un préstamo hipotecario de $ 342,165.10 e hizo su último pago en agosto de 2006. A partir de abril de 2020, todavía viven en su casa y no parece que vayan a ningún lado.
El préstamo de este prestatario, en el que se realizó al menos un primer pago en algún momento, se incluyó con otros 6,911 préstamos en un fideicomiso llamado Carrington 2006-NC1, según los datos del informe de remesas de Carrington 2006-NC1 de marzo de 2020 disponible en Wells Fargo Securities Enlace. El mismo paquete de préstamos enumera varias casas como "Propiedad de bienes raíces" o REO para abreviar. Estas son casas de propiedad de bancos que fueron embargadas. Como grupo, tienen un déficit real actual que es más alto que el valor principal original del préstamo. Es decir, los inversores que financiaron estos préstamos están perdiendo más dinero que la cantidad que realmente prestaron.
Si esto parece imposible, piénselo de nuevo. En un momento posterior a la crisis de 2008-09, la severidad de pérdida promedio de los préstamos de alto riesgo (el monto perdido como proporción del monto del préstamo) fue del 73%. Preste $ 250,000 y, eventualmente, recupere un promedio de $ 67,500. Las severidades de pérdida superiores al 100% no fueron infrecuentes. En estos casos, en realidad le estaba costando a algunos inversores, confiando en el trabajo realizado por los administradores, más para recuperar las casas y luego venderlas de lo que hubiera costado solo para regalarlas.
Con el aumento inminente de los problemas de los préstamos hipotecarios, los bancos deben evitar volver a meterse en el mismo tipo de problemas. La buena noticia es que pueden, gracias a un concepto que cada estudiante de derecho aprende en su clase de contratos de primer año: mitigación.
Incumplimiento de contratoEl derecho consuetudinario exige que las empresas mitiguen un incumplimiento de contrato. Para comprender esta idea, imagine que es un contratista principal que construye una casa y ha subcontratado a alguien para cavar un hoyo para la fundación en dos días por $ 2,000. El trabajador subcontratado cava la mitad del hoyo en un día y luego desaparece. Usted es muy consciente de que si el agujero no se termina, otros trabajadores subcontratados se presentarán para trabajar en la base, lo que no podrán hacer. Esta demora se reducirá a otros trabajadores, lo que significa que cualquier demora en completar el hoyo podría terminar costándole mucho dinero.
En lugar de permitir que se acumulen estos costos, como contratista tiene la obligación legal de mitigar el incumplimiento, para asegurarse de que cueste la menor cantidad posible. En este caso, eso significa encontrar un reemplazo para terminar rápidamente el hoyo. Entonces tiene derecho a recuperarse de la primera persona, que abandonó el trabajo, las cantidades realmente perdidas. Si deliberadamente o negligentemente demora la búsqueda del reemplazo, no puede recuperar los costos adicionales en los que incurra como resultado.
Mitigar la pérdida es un requisito legal y también es una buena práctica comercial. Incluso si tiene el derecho legal de recuperar más de su excavadora de pozos perdidos, existe una buena posibilidad de que no lo tengan. Y el sistema judicial quiere evitar ser bombardeado con litigantes que esperan una ganancia inesperada en caso de incumplimiento. La ley prefiere que encuentre a alguien más para hacer el trabajo y luego regrese por la cantidad real de daños y nada más.
Para una lección objetiva de por qué es una buena idea, veamos la experiencia de Bank of America.
El caso de todo el paísEl Bank of America compró Countrywide Mortgage justo cuando la crisis financiera estaba cobrando fuerza, en enero de 2008. Countrywide era conocido por originar agresivamente préstamos hipotecarios subprime y Alt-A, involucrando prácticas que al menos un jurado determinó posteriormente que constituían fraude absoluto. Después de la adquisición, el Banco de América terminó previsiblemente con una colección de préstamos terribles.
Al principio, el Bank of America reconoció que muchos de sus préstamos hipotecarios adquiridos estaban en dificultades y declaró un "objetivo de mantener a los prestatarios hipotecarios en dificultades en sus hogares cuando sea posible". El banco consideraba las hipotecas como un "producto de relación", una adquisición estratégica que permitiría a los "clientes" de Countrywide "obtener acceso a un amplio conjunto de productos de consumo, incluidas tarjetas de crédito y servicios de depósito".
Las actitudes cambiaron muy rápidamente, a medida que los préstamos hipotecarios de Countrywide comenzaron a incumplirse en cantidades cada vez mayores. Esto inició un círculo vicioso de ejecuciones hipotecarias cada vez mayores que causaron valores más bajos de las viviendas a medida que las casas embargadas fueron subastadas. Para demostrar que no sería un toque suave, Bank of America, como muchos otros prestamistas hipotecarios, comenzó a recuperar agresivamente la garantía de los prestatarios hipotecarios morosos, sus casas, contratando bufetes de abogados especializados en litigios de alto costo y bajo costo para actuar como sus agentes.
No pasó mucho tiempo antes de que los abogados de los consumidores se dieran cuenta de que las originaciones caóticas de préstamos combinadas con demandas preparadas a toda prisa presentaban la oportunidad de defender efectivamente las demandas de ejecución hipotecaria presentadas por los prestamistas hipotecarios al retrasar una recuperación o forzar una renegociación de la obligación subyacente. Los abogados contratados por los acusados en estos casos pronto encontraron patrones cuestionables en los procedimientos de originación y ejecución hipotecaria, incluso fraude total (se descubrieron múltiples casos en los que los asesores de préstamos de Countrywide aconsejaron a los posibles prestatarios que falsificaran sus solicitudes de hipoteca). La pelea estaba en curso entre Bank of America y los nuevos clientes que esperaban traer al redil con la adquisición de Countrywide.
El Tribunal de Opinión PúblicaUna compañía del tamaño de Bank of America ciertamente puede litigar una cantidad razonable de demandas a la vez, pero el gran volumen rápidamente se volvió abrumador con cientos de miles de casos concurrentes. En Florida, donde las demandas son obligatorias para recuperar una casa, los bancos presionaron para que los jueces retirados presidieran la ola de litigios. En lo que se llama audiencias de juicio sumario, informalmente conocido como el "expediente de cohetes", los abogados de ejecuciones hipotecarias literalmente alinearon a los acusados ante los jueces para audiencias de un minuto.
Bank of America pronto se enfrentó a una pesadilla logística y de reputación. La publicación 24/7 Wall St. calificó a Bank of America como la compañía más odiada en los Estados Unidos. Los artículos de noticias relataron casos en los que las firmas de abogados de alto volumen mezclaron archivos e intentaron recuperar casas que el banco no poseía, al menos una de las cuales no tenía una hipoteca. Solo en 2011, el Bank of America perdió $ 11,2 mil millones en valor de marca al gastar $ 4 mil millones incrementales en servicios de préstamos.
Además del daño a la reputación y el aumento de los costos operativos, el Bank of America pagó $ 11.8 mil millones en el histórico Acuerdo Hipotecario Nacional de $ 26 mil millones de 2012 por abusos de ejecución hipotecaria, el tercer acuerdo más grande en la historia de los Estados Unidos. En 2013, el banco pagó $ 10.3 mil millones a Fannie Mae por préstamos pobres que Countrywide vendió a la agencia. Más tarde, en 2014, pagarían $ 16.65 mil millones adicionales en multas relacionadas con el fraude, incluidos $ 5 mil millones destinados a ayudar a los consumidores con dificultades.
Al anunciar el acuerdo de 2012, el presidente Obama señaló: "En muchos casos, [los representantes bancarios] ni siquiera verificaron que estas ejecuciones hipotecarias fueran realmente legítimas. Algunas de las personas que contrataron para procesar ejecuciones hipotecarias usaron firmas falsas en documentos falsos para acelerar el proceso de ejecución hipotecaria. Algunos de ellos no leyeron lo que estaban firmando en absoluto. Tenemos que pensar en eso. Trabajas y ahorras toda tu vida para comprar una casa. Ahí es donde crías a tu familia. Ahí es donde se forman los recuerdos de tus hijos. Esa es tu apuesta, tu reclamo sobre el sueño americano. Y la persona que firma el documento no puede tomar el tiempo suficiente para asegurarse de que la ejecución hipotecaria sea legítima ".
Finalmente, el Bank of America reconoció que era imposible administrar un negocio de consumo mientras enajenaba a cientos de miles de personas. Silenciosamente se volcaron hacia un enfoque más colaborativo, cancelando una enorme cantidad de capital y bajando las tasas de interés, y sus costos disminuyeron mientras su reputación y el precio de las acciones aumentaron, más del doble entre 2012 y 2014. Los problemáticos "prestatarios" en todo el país se convirtieron en los "clientes" potencialmente rentables que el banco adquirió originalmente. Los banqueros intentaron encontrar resultados que funcionaran tanto para el banco como para sus clientes en lo que era una situación ciertamente mala.
Hay varias explicaciones posibles de por qué los ejecutivos de Bank of America decidieron no trabajar con los clientes de Countrywide para mitigar las pérdidas. Para comenzar, el concepto de "riesgo moral" está profundamente arraigado entre los banqueros, que temen que el hecho de ser fácil con los incumplimientos solo alentará a otros prestatarios a incumplir. (Fue, no lo olvidemos, el miedo al riesgo moral lo que impidió que la Fed y el Tesoro de EE. UU. Prepararan un paquete de rescate para Lehman).
Las políticas gubernamentales también pueden haber jugado un papel en la respuesta a la última crisis. Por ejemplo, las entidades patrocinadas por el gobierno (GSE) propiedad de los Estados Unidos, Fannie Mae y Freddie Mac, alentaron encarecidamente a los bancos a utilizar bufetes de abogados de ejecución hipotecaria preaprobados, al menos uno de los cuales fue dirigido por un abogado que finalmente fue inhabilitado debido a prácticas de ejecución hipotecaria de mala calidad. El Programa de Modificación de Vivienda Asequible (HAMP) sufrió una supervisión deficiente y los prestatarios se encontraron habitualmente en una ejecución hipotecaria después de intentar modificar un préstamo. Finalmente, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) no permitió reducciones de capital, ya que se reconoció como una herramienta a veces vital en la mitigación efectiva de pérdidas, hasta 2016.
***
Cualquiera sea la explicación de los errores del Bank of America, y de muchas otras instituciones financieras también, una cosa está clara: no podemos permitirnos una repetición. Con decenas de millones de personas desempleadas y morosidades de préstamos más altas que nunca, una futura ronda de incumplimientos mucho más numerosos parece inevitable. Y si vemos otra gran ronda de valores predeterminados, recordemos que hacer las cosas de la manera difícil no funcionó bien para nadie la última vez. Esta vez, los prestamistas harían bien en poner el principio de mitigación por encima del riesgo moral. Esperemos que se hayan aprendido las lecciones de Countrywide.
Si nuestro contenido gratuito lo ayuda a enfrentar estos desafíos, considere suscribirse a HBR. Una compra por suscripción es la mejor manera de apoyar la creación de estos recursos.
Michael Olenick es miembro ejecutivo del INSEAD Blue Ocean Strategy Institute en Francia.
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